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Leis de Divulgação do Locador: Mortes em Imóveis Alugados por Estado

Nos Estados Unidos, não há lei federal que exija que locadores divulguem mortes em imóveis alugados—incluindo mortes por AIDS. As obrigações de divulgação são inteiramente estaduais e locais, variando significativamente.

Leis de Divulgação em Nível Estadual

Estado	Requisito	Prazo	Escopo
Califórnia	Morte na unidade (Código Civil §1710.2)	3 anos	Todas as causas; deve divulgar se perguntado
Alasca	Assassinato/suicídio	1 ano	Apenas mortes violentas
Dakota do Sul	Assassinato/suicídio	1 ano	Apenas mortes violentas
Connecticut	Nenhum estatutário; jurisprudência sugere dever se perguntado	—	Resposta honesta exigida se questionado diretamente
Geórgia	Nenhum dever a menos que perguntado	—	Deve responder verdadeiramente se inquirido

Na maioria dos estados: nenhum dever afirmativo; caveat emptor aplica-se. Alguns exigem divulgação apenas se perguntado diretamente.

Ordenanças Locais

• Nova York: Nenhuma lei específica de divulgação de mortes. (Regra anterior de 6 meses para HIV/AIDS revogada em 2018 por ser discriminatória.)
• São Francisco: Exige divulgação de qualquer morte nos últimos 3 anos (Código Admin Cap. 37).
• Verifique códigos municipais—cidades cada vez mais enactam proteções ao inquilino.

Contexto Específico de AIDS/HIV

• Lei de Habitação Justa (FHA): HIV/AIDS = deficiência. Discriminação em aluguel/venda proibida.
• Confidencialidade: Informação médica (incluindo causa da morte) protegida por HIPAA (se entidade coberta) e leis estaduais de privacidade. Locadores geralmente não podem divulgar causa da morte sem consentimento.
• Divulgar "morte por AIDS" especificamente pode violar FHA e leis de privacidade.

Orientação Prática

1. Inquilinos: Pergunte diretamente: "Alguém morreu nesta unidade?" Documente a resposta.
2. Locadores: Conheça sua jurisdição. Divulgue conforme a lei; não forneça detalhes médicos voluntariamente. Use formulários de divulgação padronizados.
3. Corretores: Mesmos deveres que locadores na maioria dos estados.

Propriedades Estigmatizadas

Mortes (especialmente violentas), assombrações, atividade criminal = propriedades "psicologicamente impactadas". Alguns estados exigem divulgação; outros tratam como fato material se perguntado. Valores podem ser temporariamente deprimidos.

Sempre verifique a lei local atual—estatutos mudam, e jurisprudência evolui.